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住宅ローン控除

1.購入するときの税金

5.住宅ローン控除

住宅ローンを使って一定の要件を満たす住宅を購入したり、新築したり増改築等を行ったりした場合には、住宅ローン控除を受けることができます。これは、住宅ローンの年末残高をもとにして計算した一定の金額を、所得税から控除できる制度です。
住宅ローン控除を受けるには、確定申告をする必要がありますが、サラリーマンの場合、2年目からは年末調整によって税金還付を受けることができます。

1.住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除の対象になる借入金の限度額と控除率は、以下の通りです。

1)一般住宅の場合
運用期間 平成26年4月から平成33年12月までに居住を開始した場合
控除期間 10年
住宅ローンの年末残高の限度額 4,000万円
控除率 1%
(年間最大控除額は40万円、10年間の最大控除額合計は400万円となります)

※なお、年間の所得税額を超える控除はありません。

2)認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合
運用期間 平成26年4月から平成33年12月までに居住を開始した場合
控除期間 10年
住宅ローンの年末残高の限度額 5,000万円
控除率 1%
(年間最大控除額は50万円、10年間の最大控除額合計は500万円となります)

※住宅ローン控除を受け続けるには、「長期優良住宅」の基準に合致し、認定基準にもとづいて維持保全ができており、住宅の規模が一定以上で、良好な居住環境が保たれていることが必要です。

※「認定長期優良住宅」となるには、地方自治体に「長期優良住宅建築等計画」を提出して、自治体による認定を受ける必要があります。

※「認定低炭素住宅」とは「都市の低炭素化の促進に関する法律」の認定基準を満たした住宅です。

※なお、平成26年4月以前のケースでは、控除対象の限度額が2,000万円(認定住宅の場合には3,000万円)となります。

2.住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるには、次の条件を満たしている必要があります。

  • ・返済期間が10年以上の住宅ローンであり、年末時点で残債がある。
  • ・住宅を取得、増改築した日から6ヵ月以内に居住を開始し、その年の12月31日まで居住を続けている。
  • ・控除を受ける年の合計所得が3,000万円以内。
  • ・国内に住所があるか、または、住宅の取得時まで1年以上、国内に住所があった人。
  • ・入居した翌年の3月15日までに確定申告をする。

※なお、「生計が同一の親族等」から中古住宅を購入し、その後もその人と生計を同一にする場合には住宅ローン控除の適用はありません。

3.住宅の条件

住宅ローン控除を受けるには、次の条件を満たしている必要があります。

  • ・登記簿上の面積が50m²以上。
  • ・床面積の2分の1以上が自己居住用。
    (増改築の場合は増改築後の面積が50m²以上)

さらに、中古住宅の場合、次に該当する必要があります。

  • ・戸建て築20年以内、マンション築25年以内。
  • ・上記の期間を超える場合には、新耐震基準を満たすか、既存住宅瑕疵保険に加入しており、
    取得日までに耐震工事の申請をして、居住開始日までに耐震工事が完了している。

4.住宅ローン減税を受けられない場合

住宅に居住開始した年から3年以内において、次の譲渡所得の特例を受けている場合

  • ・居住用財産の3,000万円の控除
  • ・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
  • ・居住用財産の買換えや交換の特例
  • ・既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建築のための買換え特例

これらの住宅は、既に大きな税金軽減措置を受けているため、新たに住宅ローン減税の適用を受けることが認められません。

また、住宅に居住するようになった年から3年以内に上記の譲渡所得の特例を受けた場合や、10年間に合計所得が3,000万円を超えた場合にも、その年は住宅ローン減税を受けられません。

5.その他、住宅ローン減税を受けられるケース

1)土地の取得

住宅と同時に取得した土地については、取得後2年以内に土地上に住宅ローンつきの住宅を取得して、その6ヵ月以内に入居すると、減税を受けることができます。建築条件付土地の場合も同様です。

2)増改築のケース

居住前に増改築をして、その後6ヵ月以内に居住を開始した場合には、住宅ローン減税の対象となります。ただし、親が所有する住宅について、子どもが住宅ローンによって増改築しても対象になりません。

3)転勤したケース

住宅ローン控除の適用があるのは「居住者」のみなので、居住していない場合には適用がありません。ただし、単身赴任の場合、家族が引き続いて居住しており、将来同居する予定がある場合、住宅ローン控除の適用を受けることができます。(海外転勤の場合は不可)

6.住民税の控除

所得税額からは控除しきれなかった場合、翌年の住民税からの控除が受けられます。控除額は、所得税の課税所得金額の7%となり、最高控除額は13万6,500円です。

居住年 控除限度額
平成26年4月~平成31年6月 所得税の課税所得金額等×7%(最高13万6,500円)

7.認定住宅新築等特別控除(住宅ローンなしの特例)

1)制度の概要

認定住宅を新築して平成33年12月31日までに入居した場合、住宅ローン減税を受けないケースでは、認定住宅の構造設備にかかった金額(最高650万円)に10%を掛けた金額を控除することができます。その年に控除しきれない場合、翌年の所得税からの控除が可能です。

控除額

居住年 平成26年4月1日~平成31年6月30日
床面積1m2当たりの定められた金額 43,800円

2)適用要件

この制度の適用要件は、以下の通りです。

  • ・国内に住所があるもの
  • ・現在まで引き続いて国内に1年以上住所があるもの
  • ・取得時には非居住でも、一定の条件を満たすもの
  • ・住宅を取得してから6ヶ月以内に居住を開始する
  • ・その年の合計所得額が3,000万円以下
  • ・入居以前の3年以内に不動産を譲渡して、居住用の3,000万円の譲渡所得特別控除を受けていない
  • ・入居後3年以内に不動産を譲渡して、居住用の3,000万円の譲渡所得特別控除を受けない
  • ・入居の翌年の3月15日までに確定申告をする
  • ・住宅ローン控除を利用しない
  • ・認定長期優良住宅または認定低炭素住宅である
  • ・登記簿上の床面積が50m2以上で、かつ床面積の2分の1以上が自己居住用で、主たる住居である
  • ・新築物件か、または、建築後使用されたことがない
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