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相続税の知識

相続財産の評価方法

1.相続税計算には、相続財産の評価が必要

相続税の計算をするときには、相続財産を評価する必要があります。
たとえば、土地や家屋、貴金属や骨とう品などについては、評価をしないと価値が明らかになりません。
相続税を計算するときの相続財産の評価は、基本的に相続開始日の時価を基準とします。
具体的には、国税庁が公表している「財産評価基本通達」によって評価します。
相続財産評価の際に、わからないことがあったら、税務署に問い合わせると良いでしょう。

2.主な財産の評価方法

財産 評価方法
宅地 路線価方式または倍率方式(時価の8割程度)
家屋 固定資産税評価額(時価の7割程度)
預貯金 元本と解約利子
上場株式 以下の最も低い額
  • ■被相続人の死亡日の終値
  • ■被相続人の死亡月の終値の月平均額
  • ■被相続人の死亡前月の終値の月平均額
  • ■被相続人の死亡前々月の終値の月平均額
利付公社債 以下の低い方の額
  • ■発行価格と既経過利息の手取額の合計
  • ■上場相場または気配相場と既経過利息の手取額の合計
割引公社債 以下の低い方の額
  • ■発行価格と既経過償還差益の合計
  • ■場相場または気配相場
貸付信託 元本+既経過収益の手取金額-買取割引料
証券投資信託 新聞等による基準価格
ゴルフ会員権 取引価格の7割
宝石・貴金属 購入金額
借入金 返済すべき金額

3.不動産の評価方法

1)土地の評価方法(路線価方式と評価倍率方式)

土地の評価方法には、路線価方式と評価倍率方式があります。

路線価方式
路線価の設定されている場所(市街地的な場所)では、路線価によって評価します。

1㎡あたりの路線価

※毎年改定

画地調整率

土地面積

土地の評価額

評価倍率方式
路線価の設定がない場所では、評価倍率方式を使います。

固定資産税評価額

※原則として3年に1回改定

評価倍率

※毎年改定

土地の評価額

おおよその目安は、公示価格の80%くらい

「公示価格」とは国土交通省が公表する毎年1月1日現在の適正な土地価格をいいます。

路線価や評価倍率による計算結果は、公示地価のおおむね80%程度となります。
また、マンションのように、敷地が共有の場合には、敷地全体の評価額に共有持分をかけ算して、評価額を計算します。

「相続税路線価」とは、市街地を対象に各国税局長が相続税・贈与税の計算のために算定された土地の価格です。

相続財産が、マンションのように、その敷地が共有になっている場合は、次の通りに評価額を計算いたします。

敷地全体の評価額×共有持分の割合=評価額

路線価方式または倍率方式で計算

ただし、以下の土地は、特別の時間を要します。

  • ■奥行きが長い・間口が狭い土地
  • ■角地・準角地
  • ■二方道路、三方道路、四方道路
  • ■不整形地
  • ■無道路地、崖地
  • ■袋地等
2)小規模宅地の特例

事業用や居住用の200m²(400m²または330m²のケースもあります)までの土地を相続・遺贈によって取得した場合、相続税評価額が下がります。
この特例は、生前贈与のケースでは適用されません。
特例を適用すべき土地については、すべての相続地の中から任意に200m²(400m²または330m²)を選び出すことができます。

  1. 1. 特定事業用宅地等
  2. 2. 特定居住用宅地等
  3. 3. 特定の同族会社の
    事業用宅地等
  4. 4. 不動産貸付等の様に
    供されていた宅地等

評価額の20%(80%減額)

評価額の50%(50%減額)

3)家屋(建物)の評価方法

家屋の評価額=家屋の固定資産税評価額

家屋の固定資産税評価 ×  1.0  = 評価額

ただし、不動産を賃貸していると、評価額が下がります。

貸地の場合

貸地の評価額=通常の相続税評価額×(1-借地権割合)

借地権割合は、場所によって、30~90%となります。

貸家の場合

貸家の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

貸家の
敷地の
評価額
=通常の
相続税
評価額
×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

4)借地権の評価方法

借地権も、相続の対象です。

借地権の評価額底地の相続税評価額×借地権割合

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